Cuáles son los aspectos legales y financieros a tener en cuenta para no correr riesgos en la búsqueda de escapar de la inflación y de los controles cambiarios excesivos
Si los argentinos, para escapar de la inflación o de los controles cambiarios excesivos, empezaron a ahorrar e invertir en Bitcoins, parece natural que esa criptomoneda y otras se vuelvan un medio de pago para comprar una propiedad. Existen dos millones de cuentas en criptomonedas abiertas por argentinos y según los escribanos y las inmobiliarias la concreción de estas operaciones ya está al alcance de la mano y es algo legal, con el mismo grado de control impositivo que una compraventa tradicional, aunque mucho más sencillo.
“Hay una cuestión generacional. Tenemos muchas consultas, sobre todo de gente joven que fueron los pioneros en invertir en Bitcoin y lograron hacer diferencias. Hoy tienen un patrimonio para comprar un inmueble y no quieren salir de las cripto”, dijo a Infobae Gabriel Brodsky, CEO de la inmobiliaria Predial, que “en los próximos días” prevé concretar las primeras operaciones por esta vía.
Predial es una de las inmobiliarias que empezó a publicar sus propiedades en oferta con el precio en Bitcoin, en una sección que Mercado Libre inauguró esta semana dentro de su plataforma. Se trata del primer servicio en la historia de Mercado Libre que involucra a las criptomonedas y la sección está subdividida entre propiedades que valen menos de 1,5 BTC (hoy, cerca de USD 85.000), entre 1,5 y 2 BTC y más de 2 BTC. A la vez, esta semana la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) organizó su primer curso de capacitación para sus asociados sobre operaciones en criptomonedas.
“Es una tendencia que no se frena, teníamos muchas inquietudes de las inmobiliarias y a raíz de eso arrancamos con la capacitación. Hay que reconocer que existe un desconocimiento enorme sobre cómo es la operatoria con criptomonedas”, observó Alejandro Bennazar, presidente de la entidad.
¿Cómo se instrumenta la compra de una casa a cambio de cripto, en reemplazo de los dólares o los pesos? Para la ley, una compraventa supone el intercambio de un bien por dinero y está claro que una criptomoneda como el Bitcoin es un intangible no puede considerarse como tal. Por ello, los escribanos descartaron esa figura y se inclinaron por instrumentarlo como una permuta, un intercambio en el que una parte cede la propiedad del inmueble y la otra, el derecho sobre los bitcoin.
Acto de escrituración
A la hora de la escritura, la transferencia debe realizarse en presencia del escribano y los códigos de ambas cuentas de criptomonedas, la del comprador y la del vendedor, deberán constar en su texto. Una primera recomendación es “utilizar la misma red para transferir las criptomonedas desde la billetera del comprador a la billetera del vendedor para evitar demoras”, señaló Joaquín Romero Pierri, un escribano que menciona otra alternativa a la permuta.
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“Una propiedad se puede comprar utilizando Bitcoins, jurídicamente es incuestionable y no hay motivos para que el Registro de la Propiedad Inmueble no lo inscriba sin inconvenientes. La mejor alternativa es un contrato innominado, con una estructura similar a cuando se vende un lote a cambio de un departamento a construir en él. Esa unidad a construir es tan inmaterial como un Bitcoin”, explicó Romero Pierri.
El punto crítico para cerrar una operación inmobiliaria con Bitcoin es su volatilidad. Si bien los argentinos están habituados a convivir con las fluctuaciones del dólar, los extremos movimientos de una critpomoneda que cotiza las 24 horas obligan a tomar precauciones tanto financieras como legales. Sobre todo si se firma un boleto de compraventa, en el que se suele cancelar un 30% del precio para concretar la escritura un mes después. ¿Quién puede prever el valor del Bitcoin en un mes si nadie se anima a decir cuánto costará mañana?
Elevada volatilidad
“El riesgo por la volatilidad tiene similitud con una devaluación pero muchísimo más amplificado. Hay que establecer qué quieren las partes, asegurarse que estén familiarizadas con el funcionamiento de las plataformas cripto y hacerlo constar en el boleto”, dijo a Infobae el escribano Nicolás Soligo Schuler, asesor de la Cámara Inmobiliaria Argentina y la Fundación de Estudios para Desarrollos Inmobiliarios.
El experto menciona dos posibilidades. Una es que en el momento de escriturar, el comprador se comprometa a transferir los Bitcoins necesarios para cubrir una determinada cantidad de dólares, utilizando la cotización de ese día. Otra, con mayores riesgos, es fijar una cantidad de bitcoins que se pagarán “invariablemente” sin importar su cotización la momento de poner la firma en la escritura.
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En ambos casos, “el comprador renuncia al riesgo cambiario, si hay volatilidad y la compra se vuelve demasiado onerosa, no puede alegar imprevisión”, dijo Soligo Schuler. Las perspectivas de suba del Bitcoin a mediano plazo, por supuesto, formarán parte de la negociación. En una inmobiliaria plantean un dilema interesante: “Si tu departamento vale USD 150.000, ¿qué te conviene? ¿Recibir esa suma en dólares o recibir 2 Bitcoins, que hoy valen USD 120.000 pero en unos meses pueden valer muchísimo más?”
Otra opción para evitar la volatilidad sin dejar de pagar con criptomonedas es hacer la operación en las denominadas stablecoins, las criptomonedas atadas al dólar, como DAI o USDT. Al tener una cotización dolarizada, se corre con el riesgo de una devaluación pero no el de las constantes fluctuaciones de Bitcoin o Ethereum.
“La agilidad de cerrar una operación así no tiene precedentes. Ambas partes pueden estar en la misma mesa o separados en la otra parte del mundo. En cuestión de segundos se valida la cadena de blockchain, sin intermediarios, costos bajísimos y sin fronteras”, apuntó Brodsky.
¿Pagar en Bitcoins puede facilitar el uso de dinero no declarado? Todas los protagonistas de la operación aseguran que cuentan con controles y prevenciones contra la evasión y el lavado de dinero, al menos en la misma medida que una transacción convencional. Desde las billeteras y otras operadoras con criptomonedas siempre advierten que piden averiguación de los fondos con que se aspira a comprar. “Un exchange pide información sobre el origen de los fondos, incluso declaraciones de impuestos. Aún sin una regulación, a veces piden más cosas que los bancos”, dijo a Infobae Rodolfo Andragnes, presidente de la ONG Bitcoin Argentina.
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“En la escritura debe constar el origen de los fondos con los que se compraron los Bitcoins. Y tenemos obligación de pedir la documentación que lo acredite, y eso va más allá de la mera tenencia de las criptomonedas”, explicó el escribano Nicolás Soligo Schuler, asesor de la Cámara Inmobiliaria Argentina y la Fundación de Estudios para Desarrollos Inmobiliarios. Según la normativa de la Unidad de Información Financiera (UIF), los escribanos deben pedir una certificación de fondos (avalada por el Consejo de Ciencias Económicas) si la operación supera los $12 millones, aproximadamente USD 80.000. También deben “extremar la identificación del cliente”, apuntó Soligo Schuler.
“En toda operación inmobiliaria se debe justificar el origen de los fondos. Que el Bitcoin sea el medio de pago no lo modifica. Y se tendrá que hacer frente a los impuestos como en todos los casos,” apuntó Brodsky.
“Los escribanos somos sujetos obligados por la UIF, lo que lleva a reforzar todas las medidas para establecer que el dinero tiene un origen lícito”, dijo Santiago Pano, vicepresidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad, quien destacó otro aspecto complejo de la operación. Aunque el precio se cierre en Bitcoins, se debe establecer un valor en dinero porque en base a él se liquidarán todos los impuestos. “La conversión de dólares a pesos siempre se hace en base al tipo de cambio del Banco Nación, pero antes que eso hay que convertir los bitcoins en dólares o bien directamente en pesos”, explicó Pano.
La fiebre Bitcoin empieza a impactar sobre el mundo inmobiliario. Y en un mercado golpeado por la recesión y la pandemia, las inmobiliarias se apuran para aggiornarse porque nadie puede perderse un negocio por desconocimiento de una tecnología. Según Brodsky, “estamos viendo la punta del iceberg, después de un primer movimiento más asociado a lo especulativo, se empieza a ver la facilidad que brinda para hacer transacciones. El mundo va a un camino donde se va a eliminar la burocracia y algunos costos sin sentido.
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